Las inversiones inmobiliarias son las favoritas de muchos inversores, sobretodo en España.

Mucha gente ha ganado mucho dinero invirtiendo en inmuebles, algunos comprando y vendiendo más caro y algunos comprando y alquilando de forma continuada hasta llegar a tener muchas propiedades.

De hecho, hasta que explotó la burbuja en el 2008 invertir en inmuebles era algo que se debía hacer, no había manera de perder dinero haciéndolo porque los inmuebles siempre subían, por lo que mucha gente se puso a comprar como loca y se endeudó para hacerlo.

Tras la crisis quedó claro que la afirmación de que éstos siempre subían era errónea y que endeudarse demasiado es muy peligroso, por lo que tenemos que reflexionar sobre este tipo de inversión antes de practicarlo.

En este artículo quiero contarte los 6 tipos de inversiones inmobiliarias principales que existen para que, si quieres invertir en inmuebles, puedas decidir qué estrategia es mejor para ti.

Además, voy a contarte porque creo que la gente prefiere las inversiones inmobiliarias a otro tipo de inversiones, como por ejemplo la bolsa, y porque yo me decantó mucho más por invertir en bolsa.

inversiones inmobiliarias

 

Los 6 tipos de inversiones inmobiliarias

A grandes rasgos, existen 6 tipos de estrategias que puedes seguir para generar rentabilidad invirtiendo en inmuebles.

Voy a contarte cada una de las 6 estrategias y a analizar cuál puede interesarte en función de tu perfil y objetivo.

 

Crowdfunding inmobiliario

Esta podría englobar a todas las que vendrán después, y la pongo la primera porque creo que puede ser la más sencilla para alguien que está empezando y no quiere complicarse.

El crowdfunding es una forma de inversión en la que muchos inversores se juntan para invertir en algo en lo que no podrían invertir solos.

En la inversión en inmuebles, el crowdfunding está cogiendo cada vez más fuerza, en parte gracias a las plataformas que conectan inversores con inmobiliarias.

Gracias a este tipo de inversión, como particular puedes ser dueño de un inmueble para alquilar o vender sin tener que invertir cientos de miles de euros.

De hecho, podrás invertir aunque no tengas ni 1.000€.

Este tipo de inversión es bastante similar al crowdlending, aunque con inmuebles en lugar de con préstamos.

banner stockcrowd crowdfunding inmobiliario

 

Comprar un inmueble para alquilarlo

Este tipo de inversión inmobiliaria es una buena estrategia para ganar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo.

Si te planteas esta estrategia, es importante que tengas en cuenta tanto los gastos de mantenimiento como cuál va a ser tu flujo de caja (entrada de dinero) para no incurrir en pérdidas.

Además, deberías informarte bien de la localización, ya que junto con los anteriores, es un factor clave para este tipo de inversión.

No será lo mismo comprar un piso en el centro de Madrid o Barcelona que comprarlo en Murcia. El precio por metro cuadrado será muy diferente, pero el precio del alquiler y de venta también.

También deberás tomar una decisión importante: ser tu mismo el arrendatario o delegar ese trabajo a una empresa que gestione tus bienes inmuebles.

Pregúntate, ¿puedes con las gestiones derivadas de tener inquilinos, o prefieres que alguien lo haga por ti y despreocuparte aunque tengas algo menos de rentabilidad?

Seguramente, te estás preguntando si para esto no vas a necesitar una inversión muy elevada.

Sin duda, hace falta capital inicial.

Eso si, se puede comprar desde un apartamento unipersonal hasta un edificio entero, y cada inversor puede decidir lo que mejor se adapte a sus necesidades y capacidad económica.

Existen, de hecho, servicios especializados sobre inversiones inmobiliarias que ofrecen asesoramiento y diferentes propiedades hasta encontrar la que mejor se adapte a lo que buscas.

inversion inmobiliaria

¿Qué necesitas para empezar?

Para poder comenzar a invertir en inmuebles, necesitas al menos el 20% del valor del inmueble más en torno a un 10-15% de gastos de la operación para poder pedir la hipoteca.

Sin duda, comprar una casa para alquilarla es una inversión inmobiliaria de lo más típica.

Es una buena forma de obtener rentabilidad sobre tu dinero, pero también tiene sus peligros y desventajas.

El peligro más importante, sin duda, es que te quedes sin inquilinos durante un tiempo e incluso que dejen de pagarte.

Si te pasa esto habiendo pedido una hipoteca con el plan de pagarla con el alquiler tendrás graves problemas.

Otro problema de este tipo de inversión inmobiliaria es que no suelen tenerse en cuenta todos los gastos que conlleva tener un piso, por lo que presta mucha atención y haz una estimación razonable antes de meterte en una inversión de este calibre.

Si tienes poco dinero, y quieres invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos, podrías plantearte empezar con una plaza de parking, algo mucho más modesto pero que también puede funcionar muy bien.

 

Comprar bienes raíces para reformar y vender

Si lo que buscas es generar ingresos de forma muy rápida y tienes la capacidad de acondicionar un inmueble en un corto período de tiempo y además controlar los gastos de esta reforma, éste es tu tipo de inversión inmobiliaria.

Para ello, debes encontrar una propiedad que se pueda reformar con rapidez, es decir, que necesite una reforma “leve”, y que pueda revalorizarse con cambios que no sean estructurales.

Inmuebles que necesiten una “puesta a punto”.

Además, necesitas un equipo de contratistas, inspectores y tasadores que te ayuden a encontrar los problemas que pueda tener el inmueble y definir el presupuesto máximo para la reforma.

De esta forma, puedes ahorrar tiempo y dinero en la reforma.

Ten en cuenta que cuanto más tiempo le dediques a la reforma, más dinero te costará la misma.

Este tipo de inversiones inmobiliarias suena muy apetecible, porque a todos nos gusta eso de ganar dinero rápidamente.

inversion inmueble

Eso si, no es nada fácil, y no todos los que lo intenten ganarán dinero haciéndolo.

Tienes que tener en cuenta gastos e impuestos, que sin duda mermarán tu rentabilidad, y también tener en cuenta que tendrás que dedicar mucho tiempo si quieres que todo salga bien.

Solo te aconsejaría invertir de esta forma si es algo que te guste, ya que es lo que hará que investigues lo suficiente y que dediques el tiempo necesario para triunfar haciéndolo.

No es una buena estrategia para ganar dinero sin dedicar tiempo y sin dedicar ganas.

 

Invertir en inmuebles con fines turísticos

La nueva tendencia de viajar alquilando un inmueble por un período (usualmente corto) de tiempo ha hecho que la idea de adquirir una vivienda para este tipo de turismo se convierta en un fácil recurso para obtener alta rentabilidad a corto plazo.

Es una estrategia también consistente en comprar y alquilar, pero para alquileres de vacaciones o corto plazo a través de plataformas como por ejemplo Airbnb.

airbnb inversiones inmobiliarias

Al hacer una inversión para alquiler vacacional, te debes plantear algunas cosas:

¿Puedes administrar la rotación entre inquilinos?

¿Cuál es el flujo de caja en la zona?

¿La ubicación del inmueble es adecuada para este tipo de alquiler?

¿Cuáles son las regulaciones legales para tener un alquiler a corto plazo o una propiedad de inversión en Airbnb?

Este tipo de inversión requiere tiempo y dedicación.

El hecho de tener inquilinos nuevos cada varios días implica mucho movimiento y mucho trabajo, pero dependiendo de dónde vivas y del tiempo que le puedas dedicar puede ser una estrategia de inversión rentable para ti.

 

Invertir en inmuebles con fines comerciales

Otra opción habitual cuando alguien se plantea entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias es comprar un inmueble con fines comerciales, por ejemplo locales para negocios.

En lugar de comprar viviendas para alquilar, puedes comprar naves industriales para ganar dinero con el alquiler de oficinas.

Este tipo de inversiones pueden ser muy rentables, pero los periodos vacantes también pueden durar más que con las propiedades residenciales.

Esta estrategia no es para principiantes, ya que administrar y controlar locales comerciales no es tan sencillo como alquilar una casa para que alguien viva en ella.

 

Realizar inversiones inmobiliarias de forma pasiva

Este tipo de inversiones son las que tienen menos riesgo y pueden tener un rendimiento muy alto.

La inversión pasiva de bienes raíces se realiza a través de un inversor o equipo de inversores inmobiliarios.

Generalmente, a través de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria o SOCIMIs. (REITs en inglés)

Con esta estrategia, el grupo de inversores junta su dinero para adquirir grandes inversiones inmobiliarias como edificios de oficinas o centros comerciales, de forma que cada inversor obtiene una parte de las ganancias con poco esfuerzo. Estas entidades pueden estar cotizadas en bolsa.

Básicamente, esta estrategia consiste en invertir dinero en un fondo de inversión que invierta en inmuebles.

estrategias inversiones inmobiliarias

Hay más tipos de inversiones inmobiliarias, aunque ya son más complejos.

Por ejemplo, podrías comprar suelo, terrenos y algún solar residencial, con el objetivo de realizar una obra nueva y terminar vendiendo.

También podrías invertir en inmuebles como un profesional, y acudir a subastas inmobiliarias en las que la gente compra a un precio menor que el de mercado.

Otra opción, aunque ya mucho más compleja, sería montar una inmobiliaria, y hacer de intermediario. Una inmobiliaria en Mallorca, por ejemplo, que es donde yo vivo, puede tener mucho éxito.

No quiero terminar este artículo sobre inversiones inmobiliarias así, ya que personalmente soy mucho más partidario de invertir en bolsa que de invertir en inmuebles, y me gustaría explicarte por qué.

 

Ventajas de invertir en bolsa vs. invertir en inmuebles

 

  • No tienes que endeudarte.

Comprar una casa implica, si o si, pedir una hipoteca.

Invertir en bolsa, en cambio, puedes hacerlo desde 100€. Endeudarse para invertir es muy muy arriesgado, y si sale bien es genial, pero también puede salir muy mal.

  • Diversificación en activos.

Si inviertes en inmuebles podrás comprar uno o dos pisos, nada más. Si quieres más, necesitarás millones de €.

Si inviertes en bolsa, en cambio, podrás comprar acciones de miles de empresas, o mejor, fondos de inversión que inviertan en todo el mundo con un solo click.

  • Diversificación en el tiempo.

Comprar acciones te permite aplicar el DCA, comprar cada muy poco tiempo. Si compras un piso, tendrás que arriesgarte a comprar en un momento malo sin saberlo, algo que puedes evitar invirtiendo en bolsa.

  • Dividendos vs. Alquiler.

Comprar un piso para alquilarlo está muy bien y se obtiene un interés decente (4-5% aproximadamente), y cuando además los pisos subían siempre se podían vender más caros a cada día que pasaba.

El problema viene cuando los inquilinos no te pagan, el piso se queda un tiempo vacío, se rompe una tubería…

No todas las acciones dan dividendos, pero tú puedes escoger de las que dan (las hay que han dado durante décadas ininterrumpidas) y lo cobrarás aunque no sepas ni la fecha de entrega exactamente el día estipulado año tras año.

  • Liquidez.

El tiempo medio de espera para vender una casa es de 1 año, mientras que el tiempo medio de venta de acciones es de segundos.

Si necesitas dinero urgentemente, las acciones serán mucho más fáciles de vender que los pisos.

  • Gastos, impuestos y comisiones.

Para mantener una casa se tienen que hacer reformas periódicas, pagar el IBI, la comunidad, derramas, seguros…, cantidad que acumulada implica mucho dinero.

Las acciones, según cual sea tu broker o depositario, pueden implicar 0€ en gastos de mantenimiento, teniendo que pagar un pequeño importe solo al comprarlas y al venderlas.

  • Rentabilidad.

La rentabilidad de la bolsa es superior a la de los inmuebles, con una media de alrededor del 7-8% anual durante los últimos 200 años.

Si tu barrera es que no sabes cómo empezar a invertir, te recomiendo echarle un ojo a mi curso para empezar paso a paso y desde 0.

La inversión en bolsa es mucho más rentable, y en mi opinión también mucho más sencilla. Quita menos tiempo y implica menos dolores de cabeza.

 

¿Por qué la gente prefiere las inversiones inmobiliarias a la bolsa?

 

invertir en inmuebles

Si si Marc, todo muy bonito pero…

La gente sigue invirtiendo en inmuebles, y pasando completamente de la bolsa.

¿Por qué?

  • Los inmuebles se pueden tocar.

Aunque parezca una tontería, a la gente le gusta ver sus cosas. Una de las mayores barreras a la hora de invertir en bolsa es que las acciones y fondos de inversión no pueden verse ni tocarse.

Realmente, son igual de seguras, pero el hecho de no poder verlas tira mucho para atrás a la gente.

  • La bolsa es como un casino.

Otra de las excusas que pone la gente que no invierte en bolsa es el hecho de que se puede perder dinero.

Es cierto, se puede perder dinero, pero solo si no tienes claro lo que haces.

Si vas a largo plazo, entiendes que el miedo y la codicia son tus mayores enemigos, haces compras temporales, inviertes siguiendo una estrategia clara y además lo haces solo con dinero que no vayas a necesitar en un futuro próximo, realmente perder dinero en bolsa es muy muy difícil.

  • Los pisos siempre suben.

Directamente, mentira. En 2007 bajaron aproximadamente el 50%.

Simplemente, no tienes una app en el móvil que te indica el precio de tu casa cada día.

Olvídate de mirar las cotizaciones de la bolsa a corto plazo, ya que eso es irrelevante.

  • No tengo tiempo para invertir en bolsa.

Afortunadamente, hay formas muy buenas de invertir tu dinero sin dedicar más de 5 minutos.

Yo, sin ninguna duda, prefiero invertir en bolsa que invertir en inmuebles.

Ahora te toca a ti.

¿Qué piensas de todo este tema, inviertes en bolsa o en inmuebles? ¿Qué estrategias de inversión utilizas?

 

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