En este artículo voy a hablarte de si tiene sentido comprar para alquilar y de cómo calcular la rentabilidad del alquiler que vayas a obtener.
Vamos a ver cómo se hace el cálculo de rentabilidad de alquiler de inmuebles, la rentabilidad neta de un alquiler y su importancia, y mucho más.
En resumen, una mega guía sobre todo lo necesario antes de comprar para alquilar.
El artículo no lo he escrito yo, lo ha escrito Óscar, experto en el tema y creador de una aplicación para precisamente decidir si tiene sentido comprar inmuebles para alquilarlos.
Yo personalmente no invierto en inmuebles de forma directa.
Eso sí, tengo una parte de mi cartera en Urbanitae, una plataforma para invertir en inmuebles desde 500 euros.
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Te dejo con Óscar.
Cuando hablé con Marc sobre la posibilidad de hacer un artículo en Opinatron referente a la inversión en inmuebles para alquilar, me vino a la cabeza un sinfín de ideas de este negocio que llevo a la práctica en la actualidad, pero muy desordenadas para exponerlas a otras personas.
Sobre todo he tenido que hacer un esfuerzo mental para intentar plasmar lo que quería de forma que fuese entendible por todos, atrayente para los desconocedores del mercado e interesante para los experimentados.
También quería centrarme en algo concreto de la inversión en inmuebles y no realizar un artículo generalista.
Si te pica el gusanillo, que es lo que se intenta, ya te informarás o ya pedirás más, pues es normal, surgen mil preguntas si eres neófito en este tipo de inversión.
Entramos en materia.
Refiriéndose al mercado inmobiliario, bajo el título se esconde un negocio más antiguo de lo que la gente piensa, pues en la abarrotada Roma republicana existían las insulae, que eran simples bloques de viviendas en alquiler.
¿Os suena el concepto?
Aunque actualmente existen variantes como el flipping house, el subarrendamiento, alquiler con opción a compra… etc, quiero hablar de lo que más conozco, de comprar inmuebles para realizar un alquiler, bien sea vacacional, por temporadas o como vivienda habitual, el concepto más clásico.
Quiero abordar en este artículo el dato más importante a tener en cuenta para evaluar la compra de inmueble para destinarla al alquiler.
Este es la rentabilidad, que junto a otros criterios, nos indicará si económicamente es una inversión interesante.
Calcular la rentabilidad de un alquiler es fundamental si quieres invertir en inmuebles con la intención de cobrar rentas periódicas.
Rentabilidad bruta del alquiler
Es una medida del beneficio de la operación, en la que se relaciona el coste de la inversión con los beneficios que produce, y se suele expresar en porcentaje.
La rentabilidad del alquiler es el cociente entre los ingresos brutos del alquiler y el importe de compra del inmueble.
En un ejemplo práctico:
👉 Importe de compra: 100.000€
👉 Gastos de la compra: 10.000€
👉 Ingresos anuales brutos por alquiler: 500*12 = 6000€
👉 Rentabilidad alquiler bruta: 6000/110000 = 5,45%
Los gastos de compra de un inmueble suelen estimarse a un 10% del coste del inmueble e incluye los siguientes gastos:
Notario, registro, gestoría, impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y una posible comisión de inmobiliaria.
El ITP al ser un impuesto autonómico puede variar.
Por ejemplo, en Cataluña, con un ITP del 10%, podría estimarse los gastos de la compra a razón de un 12% del importe de compra.
Si se realizan tareas de reforma en la vivienda adquirida, se deben incluir en los gastos de la compra para calcular bien la rentabilidad.
Son unos gastos nada desdeñables y pueden hacer variar enormemente la operación.
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Rentabilidad neta al comprar para alquilar
Aunque la rentabilidad bruta es una aproximación a la operación muy buena, la rentabilidad neta es el valor real de la operación.
Es el cociente entre los ingresos netos del alquiler y el importe de compra del inmueble.
Los ingresos netos del alquiler son los ingresos brutos menos los gastos del alquiler, que son unos gastos periódicos inherentes al alquiler del inmueble, y los impuestos.
Siguiendo el ejemplo anterior:
👉 Importe de compra: 100.000€
👉 Gastos de la compra: 10.000€
👉 Ingresos anuales brutos por alquiler: 500*12 = 6000€
👉 Gastos del alquiler: 120 * 12 = 1440€
👉 Impuestos: 547€
👉 Ingresos anuales netos por alquiler: 6000 -1440 – 547= 4013€
👉 Rentabilidad neta: 4013/110000 = 3,65%
Unos gastos del alquiler típicos podrían ser:
Seguro de impago, seguro del hogar, seguro de vida (muchas veces asociado a la hipoteca), comunidad e impuesto de bienes e inmuebles (ibi).
Además es conveniente destinar un porcentaje entre un 2 y 5% a mantenimiento de la vivienda y a los periodos vacíos entre inquilinos.
A la hora de calcular la rentabilidad neta hay unos gastos muy importantes que no siempre se tienen en cuenta, los impuestos.
Efectivamente, todos los años en nuestra declaración hay que declarar los beneficios del alquiler y hacienda se lleva su parte correspondiente.
El cálculo de la rentabilidad neta no sería correcto si no se incluyen estos gastos.
Calcular la rentabilidad bruta del alquiler es bastante más rápido, pero realmente lo fundamental es calcular la rentabilidad neta.
Para ello, debes ser lo más preciso posible en todos estos gastos.
Dentro de los ingresos del alquiler declarados hay una deducción del 60% si la finalidad para el inquilino es vivienda habitual, por lo que alquileres vacacionales o por temporadas están exentos de esta deducción.
Además del seguro de la vivienda, Ibi y facturas de reparación, son deducibles los intereses de la letra hipotecaria, en caso de solicitarla, y un 3% del valor de construcción del inmueble (cuyo cálculo se escapa a este artículo).
Otras formas de medir la operación y de calcular la rentabilidad del alquiler
Hay más datos que nos pueden dar información sobre lo interesante o no que puede ser una operación inmobiliaria.
Hasta ahora no hemos mencionado la posible hipoteca para la adquisición de la vivienda, pues a grandes rasgos no va a influir en el cálculo de las rentabilidades.
Únicamente por el motivo de la deducción de los intereses hipotecarios.
Los siguientes conceptos sí tienen en cuenta la hipoteca.
En nuestro ejemplo vamos a solicitar una hipoteca con lo siguientes datos:
👉 Importe de la hipoteca: 80.000€ (80% del valor de compraventa)
👉 Interés del préstamo: 2%
👉 Años del préstamo: 30
👉 Lo cual deja una letra hipotecaria de: 295,70 €/mes
Cashflow. Flujo de caja en inmuebles
Es el importe neto en un periodo de tiempo que deja la operación de compra de un inmueble al alquilarla.
Si no pedimos hipoteca este flujo de caja sería el beneficio que obtenemos después de impuestos.
Al pedir hipoteca se reduce considerablemente el cashflow, puesto que parte del beneficio debemos destinarlo al pago de la letra hipotecaria, además de que los impuestos cambian ligeramente.
Sin hipoteca en el ejemplo anterior:
Ingresos anuales netos por alquiler: 6000 -1440 – 547= 4013€
Beneficio después de impuestos: 334€/mes
Cashflow: 334€/mes
El mismo ejemplo con hipoteca:
Ingresos netos = Ingresos brutos – gastos periódicos – impuestos
Ingresos anuales netos por alquiler: 6000 -1440 – 441= 4119€
Beneficio después de impuestos: 343€/mes
Cashflow: 343€ – 295€ = 48€/mes
ROI, ROCE, retorno de la inversión
Mide el porcentaje de retorno que una inversión en una propiedad genera en un año.
Es el cociente entre el cashflow y el capital invertido.
👉 Sin hipoteca
Cashflow: 334€/mes => 4008€/año
Capital invertido: 110000€
Roi: 4008 /110000 = 3,65%
En caso de no pedir hipoteca coincide con la rentabilidad neta.
👉 Con hipoteca
Cashflow: 48€/mes => 576€/año
Capital invertido: 30000€
Roi: 576 /30000 = 1,92%
PER
Es un concepto muy interesante que mide el número de años que tardaríamos en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler.
Corresponde a la inversa de la rentabilidad bruta.
Del ejemplo original
Rentabilidad bruta: 5,45%
Per: 1 / 5,45 = 18,35 años
Ahora para acabar de redondearlo y entender el concepto.
Si multiplicamos los ingresos brutos anuales del alquiler por 18,35 años.
500*12*18,35 = 110000€
Que es el importe de compraventa total.
Facilitando los cálculos al comprar para alquilar
Todos estos cálculos que los inversores hemos hecho tantas veces en nuestras tablas de excel están disponibles en una aplicación android.
A finales del 2019 pensé en hacer movibles mis cálculos pues muchas veces deseas hacer cálculos rápidos sobre la marcha, incluso en el momento de ver el escaparate de una inmobiliaria o de visitar un piso.
Con el tiempo se ha ido complicando en cuanto a los diferentes cálculos siendo cada vez más completa.
Se pueden introducir los gastos de la compraventa tanto de forma detallada como por porcentaje para facilitar el cálculo rápido, posibles gastos de reforma, si hay hipoteca y sus gastos.
Desde la parte del alquiler hay que introducir los gastos periódicos para el mejor cálculo posible de las rentabilidades.
También se realiza el engorroso cálculo de los impuestos para obtener de una forma aproximada cuánto pagarás en la declaración de la renta por tener el inmueble en alquiler.
Actualmente calcula la letra hipotecaria, el beneficio de la operación, dinero a aportar, la rentabilidad bruta y neta, el ROI y el PER.
Además se pueden guardar los inmuebles para poder comparar y ayudar a decidirte entre varios.
La aplicación de Android de Comprar para Alquilar es gratuita y espero que te ayude igual que me ayuda a mí.
Te dejo el enlace de la aplicación, algunas capturas y el enlace al video promocional para que te hagas una idea.
Ficha Play Store para descarga
Unas capturas con el ejemplo tratado en el artículo.
Otros factores a tener en cuenta en comprar para alquilar
La rentabilidad del alquiler y el resto de definiciones tratadas son los factores más importantes para decidirse entre la compra de un inmueble u otro, pero no son los únicos.
Invertir en inmuebles es más complejo de lo que parece y aunque sobre papel es solo coger un inmueble mirar la rentabilidad y listo… a ganar dinero todos los meses, realmente cada paso de la compra y del arrendamiento daría para un artículo.
Si bien no puedo plasmarlo todo en una entrada, si quiero dar una breve guía de lo que considero crítico en este modelo de negocio.
Selección del inmueble que vas a comprar para alquilar
La tipología del inmueble es un factor fundamental
No solo es la rentabilidad y hacer números.
Muchas personas o empresas que invierten en inmobiliario se van a propiedades con menor rentabilidad en busca de una seguridad en el inmueble o buscando un inmueble de mayor calidad.
Esto no es baladí y la ciudad o zona de inversión determinará esa seguridad que, normalmente, va a ser inversamente proporcional a la rentabilidad.
Se pueden buscar pisos sin ascensor, pues resulta más difícil amortizarlo en un incremento de la renta y si que lo pagarás en el precio de compra.
A partir de un cuarto sin ascensor y los bajos no suelen gustar tanto.
Puedes elegir viviendas para familias o buscar una tipología tipo estudio o para parejas.
Los dos enfoques son correctos, pero debes saber donde esta situado el inmueble para evaluar su posible demanda.
Inmueble de inmobiliaria o particular
La compra de un piso a una inmobiliaria tiene notables diferencias a la compra a particulares.
Siempre recomiendo la primera opción si no se conocen los pormenores de la compraventa.
Una inmobiliaria suele cobrar entre 2000-5000 euros de comisión, y en esos honorarios te ayudarán en la negociación con el propietario y te acompañarán hasta la firma del contrato.
Los precios de inmobiliaria suelen estar acordes a los del mercado, pues en definitiva lo que quieren es vender.
Aún así, es práctica común sobreelevar los precios para anticipar la negociación futura.
La compra entre particulares no siempre resulta sencilla, pues en portales como idealistas o fotocasa no hay tanta oferta particular y debería ser más económica, aunque para ello hay que conocer bien el mercado.
Al poner el propietario el precio libremente puede que no se ajuste al mercado.
En este caso la negociación la tendrás que manejar tú directamente.
Las arras, o señal de compra, suelen variar y pueden ser desde 3000€ hasta un 10% del valor de compra.
Se pueden condicionar a la obtención de la hipoteca, y en el caso particular suele ser más negociable que en inmobiliarias, donde el modelo está ya establecido.
Negociación
Se acaba de comentar pero merece un punto exclusivo, pues una buena negociación nos puede reducir la operación en algunos miles de euros, lo que se traducirá directamente en una mayor rentabilidad.
Aconsejo ajustar el valor de compra a la rentabilidad deseada del alquiler para lanzar una oferta justificada por un inmueble.
Si vas a comprar para alquilar, deberías pagar un precio que te ofrezca una buena rentabilidad sobre tu inversión.
Piensa que toda rebaja que pidas debe tener una explicación.
Capital necesario
Este cálculo lo debes tener siempre mentalmente.
Desde antes de ponerse a buscar pisos incluso.
Debes saber cuánto dinero vas a destinar a la operación y por tanto a qué inmueble vas a acceder.
Si vas a necesitar financiación o no.
Si te sientes cómodo con la deuda y decides financiar, debes saber que con el mismo capital invertido podrás acceder a un inmueble más caro o incluso poder realizar dos operaciones.
Además, en caso de solicitar hipoteca, la financiación sería otro punto clave, ya que las condiciones hipotecarias se van a mantener muchos años.
Hay empresas que se dedican solo a conseguir préstamos, aunque hay trucos en la negociación bancaria que uno puede hacer por sí mismo.
Tiempos
Los tiempos son importantes desde que señalizas el inmueble hasta que entran los inquilinos.
Acortar estos tiempos te va a permitir empezar a rentabilizar antes tu inversión.
Desde las arras hasta la compra suelen pasar dos meses si pides financiación.
Habrá una tasación cuyo importe puede ser fundamental en la operación.
Después de la firma, el tiempo de acondicionamiento del apartamento es fundamental, pues tú ya empezarás a pagar los gastos periódicos del alquiler sin todavía recibir ingresos, además de una posible letra en caso de solicitar financiación bancaria.
Reforma
Un inmueble con reforma va a ser más barato que uno que esté para entrar a vivir.
Y es cierto el hecho de que la reforma se paga.
El principal inconveniente es que este importe se paga al contado y habitualmente no es posible obtenerlo de la financiación hipotecaria.
Si no tienes problemas con esto y se te dan bien las reformas puedes animarte a pisos en peor estado.
De nuevo, para una primera operación mi consejo es evitarlas.
En caso de necesitar reforma recuerda siempre que el piso es para alquilar y no gastes más dinero del que puedes generar por los ingresos del alquiler.
A no ser que sea cierto tipo de inmuebles premium, deberías de buscar reformas low-cost vistosas.
Entregar el piso amueblado o no depende de tí.
Los inmuebles amueblados tendrán una mayor inversión inicial y un coste de mantenimiento mayor.
Por contra, tienen una demanda superior, y se puede esperar una renta mejor.
Los inmuebles sin amueblar no tienen tanta rotación pues los inquilinos son más fieles.
A nadie le gustan las mudanzas.
Tipo de alquiler
Este es el modelo de negocio que explotarás en la vivienda y hay tres actualmente, aunque con sus variantes.
Alquiler vacacional, por temporadas y alquiler clásico como vivienda habitual.
👉 El alquiler vacacional es el turístico.
El alquiler de la playa por quincenas de toda la vida por ejemplo entraría en este modelo.
No está muy bonificado en temas de impuestos y requiere un gran sacrificio del arrendador al haber tanta rotación.
A pesar de esto, las rentabilidades son espectaculares.
👉 Por temporada sería para estudiantes que van a pasar un curso completo.
O un trabajador que cambie por un par de meses de zona geográfica.
Los estudiantes son buenos pagadores, pues suelen avalar su familia, y en contra tendría que decir que este tipo de alquiler tiene la misma fiscalidad que el vacacional.
👉 El alquiler clásico como vivienda habitual es el más común.
Contratos de un año prorrogables y sujeto a LAU (ley de arrendamientos urbanos).
El tema de impuestos lo hace muy interesante pues tiene una deducción del 60% de los ingresos obtenidos del alquiler.
Mención aparte es el alquiler por habitaciones, cuya rentabilidad está a medio camino entre el vacacional y el alquiler clásico, y cuya fiscalidad podría ser igual que la del alquiler clásico, siempre que constituya la vivienda habitual de los inquilinos.
Todavía hay algo de controversia sobre la fiscalidad de este tipo de contratos.
No se rige por la LAU, por lo que habrá que realizar un contrato donde se especifique la duración y condiciones del arrendamiento.
Gastos periódicos del alquiler
Se han mencionado ya y es bueno recalcarlo, ya que afecta directamente a la rentabilidad.
Dentro de estos gastos se incluyen los seguros, la comunidad, el impuesto de bienes e inmuebles (ibi) y es bueno prever unos gastos por mantenimiento o por periodos vacíos.
Gestión de inquilinos
Saber tratar con los inquilinos no se mide en rentabilidad, pero sí puede hacerte mejorar tu calidad de vida y tu día a día.
Si delegas esta función a una empresa vivirás más tranquilo, aunque deberás pagar por ello, pero si el volumen de inmuebles es asumible puede convertirse en algo interesante e incluso gratificante.
Debes tener mano izquierda, pues son tus clientes y los que te pagan cada mes.
Saber que debes pagar tú y qué reparaciones las pagan ellos.
Es algo de lo que tienes que estar muy bien informado para transmitirlo a los inquilinos de forma clara y correcta.
Impuestos
Normalmente ignorado en muchos cálculos de rentabilidades, pero de mucha importancia.
Y volviendo al tipo de alquiler, este punto cobra mayor importancia, pues el no tener la deducción por vivienda habitual penaliza mucho a algunos tipos de alquileres como el vacacional, incluso, haciéndolos no tan rentables en algunas situaciones.
No descuides este factor y tenlo en cuenta a la hora de decidir por un modelo u otro de alquiler.
Hasta aquí el artículo de Óscar, autor de la aplicación Comprar para Alquilar y de la web con el mismo nombre, que como ha dicho es gratuita y puedes descargar y probar si te apetece.
Personalmente no invierto en inmuebles, al menos de forma directa, ya que si que tengo algo de dinero en Urbanitae.
De todas formas, sin duda es una estrategia de inversión interesante, y si se hace bien puede generar altos retornos.
Me gustaría aclarar que yo no gano nada con este artículo, simplemente Óscar es un lector del blog que me contó su proyecto y se ofreció a compartirlo contigo por aquí.
Siempre me gusta ayudar a los lectores a avanzar con sus proyectos, y seguro que entre todos le ayudamos a avanzar con su aplicación.
