Amortizar hipoteca NO es la única opción – Paga mucho menos así

El otro día estaba cenando con unos amigos y empezaron a salir preguntas que cualquiera que tenga una hipoteca se habrá hecho alguna vez. ¿Me compensa amortizar hipoteca?

¿O es mejor no amortizar la hipoteca y ahorrar ese dinero extra para posibles imprevistos?

¿Rizando el rizo, quizá lo que más me compense sea invertir ese ahorro y amortizar hipoteca de golpe en el futuro?

¿Será mejor amortizar cuota o plazo?

¿Tiene lógica amortizar hipoteca para desgravar y pagar menos en tu declaración de la renta?

¿Qué es amortizar hipoteca?

Amortizar hipoteca consiste en adelantar los pagos que debes al banco de ésta. Es fundamental tener en cuenta varios aspectos antes de amortizar, como si quieres reducir cuota o plazo, o si al hacerlo vas a poder desgravar impuestos. Todo esto implicará que ahorres más o menos dinero.

Comprar una casa pidiendo un préstamo hipotecario que te atará durante los próximos 25 o 30 años es una decisión muy importante, y casi todos la tenemos que tomar a lo largo de nuestra vida.

Además, en función de la decisión que tomes pagarás miles de euros más o menos en forma de intereses y comisiones.

Por ello, y siendo algo con lo que puedes ahorrar mucho dinero pagando el mínimo de intereses posibles, en este artículo repasaré todas las opciones que tiene alguien que ya tiene una hipoteca o que se la hará en un futuro a la hora de hacer amortizaciones.

Además, te contaré la que creo que es la mejor opción para amortizar hipoteca y pagar menos intereses sobre tu deuda usando algunos ejemplos y simulaciones, pudiendo llegar a ahorrar decenas de miles de euros.

Algo importante. ¿Te has preguntado, además de todo lo anterior, si es mejor invertir o amortizar hipoteca?

Este aspecto será clave en el artículo.

amortizar hipoteca

Amortizar hipoteca para desgravar y pagar menos impuestos en la declaración de la renta

Lo primero que tienes que tener claro si quieres amortizar hipoteca es si puedes desgravar haciéndolo.

Desgravar hipoteca es genial, ya que es una forma de ahorrar bastantes impuestos al amortizar, pero no depende solo de ti.

Hay que hacer una distinción muy importante, y es la fecha en la que se formalizó la hipoteca, ya que la ley hipotecaria cambió en 2013.

Hipoteca hecha antes de 2013

Si la hipoteca se hizo antes del 1 de enero de 2013 y es para tu vivienda habitual, podrás desgravar un 15% de lo que pagues anualmente sobre un máximo de 9.040€.

En total, la deducción por compra de vivienda habitual te permitirá reducir en 1.356 euros el IRPF a pagar en tu declaración de la renta.

Por tanto, en este caso lo más lógico es intentar llegar hasta el máximo anual, esos 9.040 euros.

Si por ejemplo pagas una cuota de 600€ al mes, estarás pagando 7.200€ al año. Amortizar hipoteca poniendo 1840€ más te saldrá muy rentable, porque hacienda te devolverá un 15% de esa cantidad, rentabilidad que difícilmente podrás conseguir de otras formas.

Más de 9.040€ no tendrá sentido si tu objetivo es amortizar hipoteca para desgravar, ya que estarás superando el máximo.

Préstamo hipotecario hecho después de 2013

Con la nueva ley hipotecaria, si la hipoteca se hizo después del 1 de enero de 2013 no será posible desgravar nada, por lo que amortizar con ese objetivo no tendrá ningún resultado.

Si este es tu caso, no puedes hacer nada en cuanto a desgravar hipoteca.

La clave para saber si conviene amortizar o hacer otra cosa con el dinero

amortización hipoteca

Antes de contarte cual es en mi opinión la mejor opción para ahorrar el máximo en intereses amortizando hipoteca, es importante dejar claro el factor más importante a tener en cuenta, la base de todo.

La clave para saber si conviene amortizar o hacer otra cosa con el dinero es comparar el interés que estás pagando por tu hipoteca, y la rentabilidad que le sacas al dinero que no usas para amortizar.

Si tienes una hipoteca al 1% de interés y en lugar de amortizar inviertes y obtienes un 7%, habrás escogido la mejor opción.

En cambio, si tienes el dinero en un depósito que te da el 0,5% estarás perdiendo dinero.

Todo esto, suponiendo como hemos dicho antes o que tu hipoteca es de después de 2013 o que ya estás pagando esos 9.040€ anualmente.

Aquí influirá mucho que tengas una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo, y como esté el euríbor en ese momento.

También deberás tener en cuenta productos asociados a tu hipoteca, como tarjetas, seguro de hogar y otros seguros, etc.

Amortizar hipoteca o ahorrar en una cuenta corriente

Una duda habitual es si es mejor amortizar hipoteca o ahorrar por si se necesita el dinero en un futuro.

Siempre queda ese miedo de amortizar más de la cuenta y después necesitar dinero, pero tiene fácil solución.

Lo primero que tienes que tener, si o si, es un colchón de seguridad para afrontar imprevistos.

Una vez tengas ese colchón, es mucho mejor opción amortizar hipoteca que ahorrar sin hacer nada con ese ahorro, ya que en la situación actual los tipos de interés de las hipotecas son mucho más elevados que la rentabilidad ofrecida por cuentas corrientes y depósitos a corto-medio plazo.

Los mejores depósitos ofrecidos por bancos actualmente rondan el 0,80% TAE, el 0,50% si es un depósito a 12 meses.

No tiene sentido que tengas una hipoteca de 100.000€ y tengas esa misma cantidad de dinero parada en el banco.

Si ese es tu caso, deberías plantearte amortizar la hipoteca o hacer algo con el dinero, que sería sin duda lo mejor.

La mejor opción para amortizar hipoteca y pagar menos intereses – Ejemplos numéricos

desgravar hipoteca

Como hemos dicho antes, lo mejor sería pagar el mínimo interés por tu hipoteca e invertir tu dinero para sacar la máxima rentabilidad posible.

Cuánta mayor sea la diferencia entre esos dos factores, más dinero podrás ahorrar en intereses.

En mi opinión, sin ninguna duda, esta es la mejor opción.

No amortizar hipoteca anticipadamente, y lo que fuera destinado a ese objetivo invertirlo para sacarle una buena rentabilidad.

(Al menos, esto es lo que pensaba antes de hacer la simulación. Ahora vamos a verla y analizar si hay alguna opción mejor).

Para invertir ese dinero, puedes aprender tu mismo o contar con algún gestor automático que use los mejores fondos de inversión a tu alcance.

Veamos un ejemplo con lo que pagaría alguien en función de su elección.

En el ejemplo, la hipoteca será de 150.000€ a 25 años, y con un tipo de interés del 3%.

Supondremos que la hipoteca es de después de 2013 o que ya se ha llegado al máximo que se puede desgravar.

No hay ninguna hipoteca igual, y cada una tendrá sus condiciones particulares, como la posible penalización por cancelación y otras muchas cosas, pero más adelante te muestro un simulador de hipotecas para que puedas hacer tus propios cálculos.

Con estas condiciones, nos saldría una cuota mensual de 711€, y el coste total de la hipoteca sería de 213.395€, con unos intereses de 63.395€.

Amortización hipoteca anualmente – 300€/mes

  • Nuevo plazo de la hipoteca – 16 años
  • Ahorro total (intereses) – 26.000€

Acumulando 300€/mes en una cuenta corriente con la intención de cancelar la hipoteca de golpe cuando se llegue a la cantidad necesaria

  • Nuevo plazo de la hipoteca – 17 años
  • Ahorro total (intereses)- 9.000€

Invirtiendo 300€/mes con la intención de cancelar la hipoteca de golpe cuando se llegue a la cantidad necesaria

Suponiendo un interés sobre tu dinero del 5%, que no es ninguna barbaridad y que “fácilmente” se puede conseguir invirtiendo a largo plazo en bolsa, incluso con algo tan sencillo como Indexa o otros gestores automáticos, se obtiene lo siguiente:

  • Nuevo plazo de la hipoteca – 15 años
  • Ahorro total (sumando intereses y rentabilidad obtenida por el dinero) – 34.000€

Es importante destacar que en España las hipotecas suelen funcionar con el sistema de amortización francés, por el cual se pagan muchos intereses al principio y pocos al final.

Por ello, la diferencia entre ahorrar sin invertir y ahorrar e invertir en cuanto a ahorro total es tan significante.

En términos de plazo la diferencia no es abismal, pero si en cuánto al ahorro porque lo más importante es la rentabilidad obtenida por el dinero y no los intereses que se dejan de pagar.

Los ejemplos están hechos con un interés hipotecario del 3%, que ahora mismo es más elevado que en la realidad, pero que en años anteriores a la crisis hubiera sido un chollo.

Hay una opción claramente mala, y esa es ahorrar sin hacer nada con ese ahorro. Algo así no tiene mucho sentido.

Entre las otras dos opciones, la diferencia es bastante menor de lo que esperaba.

Es cierto que la suposición está hecha con un 5% de rentabilidad anual, que es bastante baja, y que si fuera con un 7% anual, que es la media histórica de los últimos 200 años, el ahorro total sería de 43.000€ en lugar de 34.000€.

Queda claro que amortizar año a año no es una mala opción, y mucho menos para gente que no sabe o no se atreve a invertir. Es la forma más segura y común de proceder, sin duda.

De todas formas, yo me quedo con la opción de ahorrar e invertir ese ahorro aspirando al 7% anual, ya que al final implica pagar mucho menos dinero por tu casa.

Si los tipos de interés de las hipotecas estuvieran mucho más elevados, cerca del 5% por ejemplo, ya si que quizá lo más interesante sería amortizar año tras año, sobretodo los primeros años que son los que más intereses se paga.

También será muy importante tener en cuenta si tienes una hipoteca variable o una hipoteca fijo, ya que la variable irá cambiando el tipo de interés en función del euribor.

Si decido amortizar hipoteca, ¿es mejor reducir cuota o reducir plazo en la hipoteca?

amortizar cuota o plazo

Responder si es mejor reducir cuota o plazo no es difícil.

En todas las simulaciones que he realizado probando diferentes cosas, siempre resulta mejor reducir plazo.

Bajar la cuota al amortizar hipoteca en lugar de reducir el plazo solo tendría sentido si se combina con invertir esa diferencia de dinero entre cuotas.

Resumiendo – Consejos amortización hipoteca

  • Si amortizas hipoteca, reducir plazo siempre es mejor que reducir cuota.
  • Te compensa más o menos amortizar en función de si tienes una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo. Cuánto más alto sea el interés que pagas por tu préstamo hipotecario, más te compensará amortizar anticipadamente.
  • Por norma general, si dudas entre amortizar o tener el dinero parado en el banco, amortiza.
  • Si quieres pagar el mínimo para devolver el capital pendiente de tu hipoteca, invierte tus ahorros y cancela la hipoteca cuando tengas la cifra necesaria.
  • Respecto a cuando amortizar hipoteca durante el año, no hay ventajas entre hacerlo a principio de año o hacerlo al final.
  • Cómo amortizar hipoteca no debe preocuparte, ya que es un proceso muy sencillo.
  • También debes tener en cuenta si cancelar la hipoteca de forma anticipada conllevará alguna comisión, algo bastante probable.

Simulador hipoteca para hacer tus propios cálculos

Puedo hablarte mucho sobre si compensa amortizar hipoteca anticipadamente, pero cada hipoteca es un mundo.

Por eso quiero dejarte el simulador de hipoteca que me ha sido más útil para hacer el artículo, así podrás hacer tus propios cálculos si te interesa profundizar.

Y tú, ¿qué crees que compensa más a la hora de la amortización de la hipoteca? ¿Qué haces en tu caso?

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15 comentarios en «Amortizar hipoteca NO es la única opción – Paga mucho menos así»

  1. Hola Marc,

    Hay una cosa que afirmas en la que no estoy de acuerdo.

    Comentas que si la hipoteca es anterior a 2013, conviene amortizar y aprovechar el 15% de desgravación fiscal. Pero hay que tener en cuenta que, al amortizar, el capital empleado hasta llegar a 9040 euros deja de ser tuyo. Es decir, te renta el 15% que te devuelve Hacienda UNA SOLA VEZ. Eso si, dejarás de pagar los intereses sobre ese capital CADA AÑO que resta de hipoteca.

    Si no amortizas y conservas el capital, invirtiéndolo a la rentabilidad del 5% o el 7% que comentas, el mismo capital que no has usado para amortizar sigue siendo tuyo y te va a generar esa rentabilidad CADA AÑO.

    A dia de hoy, con el euribor por los suelos, es mucho más ventajoso no amortizar, si se invierte ese capital disponible. No tengáis prisa por pagarle a los bancos.

    Un saludo.

    Responder
    • Totalmente deacuerdo. Ademas, el importe que no te deduzcas este año te lo podras deducir en años siguientes. Es decir, no es una deduccion que o la haces este año o la pierdes. Ese importe te lo vas a acabar deduciendo, la cuestion es cuando.

      Responder
      • Rafa, en parte tienes razón, está claro, pero depende mucho tanto del interés de la hipoteca como del interés obtenido por el dinero.

        A parte del 15% que te dan en el momento de amortizar, tienes que tener en cuenta también que dejas de pagar interés por el dinero amortizado. Al final, depende mucho de la situación.

        Es cierto que ahora con el euribor por los suelos y las hipotecas variables en 0,5-0,75% anual y las fijas en 2% anual quizá lo mejor sea no amortizar, pero en otras ocasiones será lo contrario.

        Yo no tengo hipoteca, por lo que realmente no me he tenido que plantear nunca la duda, pero al final también influirá mucho el perfil de la persona. Alguien muy conservador seguramente amortice incluso pasándose del máximo de 9040€ por tranquilidad y por miedo a perder si invierte, y alguien con más conocimientos de inversión hará lo contrario.

        Yeti, yo creo que es 9040€ anuales, no una sola vez durante la hipoteca.

        Responder
        • Efectivamente, como bien dices, te puedes deducir un máximo de 9.040 anuales hasta que liquides totalmente la hipoteca. A lo que me refiero es que en una amortización anticipada no estás “ganando” una deducción de impuestos, tan solo la estás adelantando en el tiempo. El importe extra que te vas a deducir por amortizar anticipadamente te lo hubieras deducido igualmente si no hubieras hecho la amortización anticipada, solo que lo hubieras hecho en años posteriores (tarde o temprano vas a acabar pagando la hipoteca). Así que lo único que estás ganando cuando amortizas anticipadamente son los intereses de la hipoteca que te ahorras y el efecto financiero de adelantar una deducción de impuestos (no el importe de la deducción en sí mismo, ya que esa deducción la acabarás teniendo igual).

          Responder
          • Ah vale, creo que ya te entiendo. Te la acabarás deduciendo siempre que nunca amortices la hipoteca toda de golpe, pero si tu intención es invertir para amortizarla 5 años antes de su vencimiento, por ejemplo, no podrás deducir porque ese año estarás amortizando mucho más de 9040€.

            Está claro que hay muchas combinaciones posibles, sin duda. Yo personalmente invertiría, como tu dices, a no ser que estuvieramos con intereses hipotecarios rondando el 5%, por ejemplo.

            Responder
          • No estás teniendo en cuenta el riesgo de que cambien las leyes en cualquier momento y deje de poder desgravarse para hipotecas conformadas en 2013 o antes… Para mí es un riesgo no desdeñable…

            Responder
            • De hecho antes de 2006 el importe desgravable de los primeros 4500€ era del 25% y el resto hasta 9000 era el 15%, de un año para otro eso se cambió y ahí te apañas…

              Responder
              • Ya, pero eso es imposible tenerlo en cuenta porque no conozco como van a cambiar las leyes.

                Está claro que si miras a 30 años vista las leyes cambiarán, porque así nos lo han demostrado, pero lo único que podemos hacer nosotros es adaptarnos cuando eso pase.

  2. Muy currado el artículo. Y alguna que otra vez he tenido la conversación. Yo quiero hacer una reflexión sobre reducir plazo o cuota. Sobre todo respecto a la inflación. Asumiendo que la inflación es en media positiva, reducir en cuota podría ser más ventajoso que en tiempo. No valen lo mismo 1000 euros ahora que dentro de 30 años. Así que mejor tenerlos ahora y devolvérselos al banco más tarde. Y si encima los inviertes ahora, más que le sacas todavía. Por supuesto, todo es echar números.

    Enhorabuena por el blog!

    Responder
    • Gracias Luis.

      Puedes tener razón en la reflexión. Desde luego lo que queda claro es que no hay una sola opción buena y las otras malas, y que es algo que depende mucho de las circunstancias.

      Lo importante es plantearse este tipo de cosas para al menos no tomar una mala decisión.

      Un saludo

      Responder
  3. En mi modesta opinión, estoy de acuerdo con Yeti. No es necesario amortizar pq con los años te lo vas a desgravar todo. Hablamos de hipotecas anteriores a 2013.
    Y el dinero que tengas invertirlo. Salvo que el interés de la hipoteca sea elevado 4-5%.
    También se puede amortizar por factor sicológico, que es lo que hacía yo, y sigo haciendo

    Responder
    • Si, a no ser que después planees amortizar todo de golpe para ahorrarte los últimos años.

      Para la mayor parte de la gente supongo que invertir en lugar de amortizar suena arriesgado, por ello muchos amortizarán. Lo importante es al menos hacer algo, porque está claro que la opción de ahorrar sin hacer nada con ese ahorro es la peor de lejos.

      Un saludo V9!

      Responder
  4. Me ha gustado mucho el artículo. Solo añadir tras mi paso por banca que en mi experiencia los primeros años de amortizar préstamo es más interesante reducir plazo pero llega un momento que es más ventajoso reducir cuota. En el momento de amortizar es conveniente solicitar ambas simulaciones para ver el ahorro de intereses.

    Responder

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