Amortizar hipoteca ▷▷ Cuando Compensa una amortización anticipada y Cómo Hacerlo

Si tienes una hipoteca, seguro que te has hecho alguna de las siguientes preguntas:

👉 ¿Me compensa amortizar hipoteca?

Y, en caso de que sí, ¿amortización parcial o total?

👉 ¿O es mejor no amortizar la hipoteca y ahorrar ese dinero extra para posibles imprevistos?

👉 ¿Rizando el rizo, quizá lo que más compense sea invertir ese ahorro y amortizar tu hipoteca de golpe en el futuro?

👉 ¿Será mejor reducir la cuota o plazo?

👉 ¿Merece la pena realizar una amortización anticipada para desgravar y pagar menos en tu declaración de la renta a la agencia tributaria?

En este artículo voy a resolverte todas esas cuestiones, y algunas más que también son importantes y pueden ayudarte a ahorrar una buena cantidad de dinero.

¿Qué es amortizar hipoteca?

Una hipoteca implica adquirir una deuda con el banco para comprar una vivienda o inmueble.

Y, en consecuencia, tu obligación es devolver el capital que se te ha prestado, normalmente a través de una cuota mensual durante la vida del préstamo.

Hay otros tipos de préstamos con tipos de interés mucho mayores, y mi consejo es que te alejes de ellos todo cuanto puedas.

Amortizar una hipoteca consiste en adelantar los pagos que debes al banco de ésta, para así liquidar tu deuda antes de tiempo.

Es fundamental tener en cuenta varios aspectos antes de amortizar, como si quieres reducir cuota o plazo, o si al hacerlo vas a poder desgravar impuestos.

Todo esto implicará que ahorres más o menos dinero en forma de intereses y comisiones.

amortizar hipoteca

¿Amortizar hipoteca desgrava?

Desgravar es sinónimo de pagar menos impuestos en la declaración de la renta, por lo que siempre interesa.

Lo primero que tienes que tener claro si quieres amortizar una hipoteca es si puedes desgravar haciéndolo.

Desgravar hipoteca es genial, ya que es una forma de ahorrar bastantes impuestos al amortizar, pero no depende solo de ti.

Hay que hacer una distinción muy importante, y es la fecha en la que se formalizó el préstamo, ya que la ley hipotecaria cambió en 2013.

Hipoteca hecha antes de 2013

Si el préstamo se hizo antes del 1 de enero de 2013 y es para tu vivienda habitual, podrás desgravar un 15% de lo que pagues anualmente sobre un máximo de 9.040 euros.

En total, la deducción por compra de vivienda habitual te permitirá reducir en 1.356 euros el IRPF a pagar en tu declaración de la renta.

Por tanto, en este caso lo más lógico es intentar llegar hasta el máximo anual, esos 9.040 euros.

Si por ejemplo pagas una cuota de 600€ al mes, estarás pagando 7.200€ al año.

Amortizar la hipoteca poniendo 1840€ más te saldrá muy rentable, porque Hacienda te devolverá un 15% de esa cantidad, rentabilidad que difícilmente podrás conseguir de otras formas.

Pasarse del máximo de 9.040€ no tendrá sentido si tu objetivo es amortizar tu hipoteca para desgravar, ya que estarás superando el máximo y no tendrás más beneficio fiscal.

Préstamo hipotecario adquirido después de 2013

Con la nueva ley hipotecaria, si el préstamo hipotecario se hizo después del 1 de enero de 2013 no será posible desgravar nada, por lo que amortizar con ese objetivo no tendrá ningún resultado.

Si este es tu caso, no puedes hacer nada en cuanto a desgravar con tu hipoteca.

Ante una amortización anticipada, ¿es mejor reducir cuota o reducir plazo en la hipoteca?

amortizar cuota o plazo

Responder si es mejor reducir cuota o plazo no es difícil.

En todas las simulaciones que he realizado probando diferentes cosas, siempre resulta mejor reducir plazo.

Bajar la cuota al amortizar tu préstamo en lugar de reducir el plazo solo tendría sentido si se combina con invertir esa diferencia de dinero entre cuotas.

¿Cuando es el mejor momento para amortizar anticipadamente?

La mayoría de hipotecas funcionan mediante el sistema de amortización francés.

Este implica, principalmente, que la mayoría de los intereses se pagan en los primeros años de la operación.

Con este sistema, siempre pagarás la misma cuota para devolver tu deuda hipotecaria.

Durante los primeros años pagarás muchos intereses, y a medida que tu deuda se vaya reduciendo pagarás menos intereses.

Por tanto, el mejor momento para amortizar tu hipoteca será cuánto antes, ya que es al principio cuando te ahorrarás más intereses con esas amortizaciones anticipadas.

Dicho esto, también deberás tener en cuenta otros aspectos, que sin duda influirán en el mejor momento de la operación:

👉 Si tienes comisión por amortización anticipada

En caso de tenerla, podría compensarte esperar a que termine el plazo de dicha comisión.

👉 Si tu hipoteca es de tipo fijo o de tipo variable

Dependiendo del Euríbor y del tipo de préstamo que tengas, podrías encontrarte en situación de prácticamente no pagar impuestos, o lo contrario.

Amortizar hipoteca o ahorrar en una cuenta corriente

Una duda habitual es si es mejor reducir hipoteca o ahorrar por si se necesita el dinero en un futuro.

Siempre queda ese miedo de amortizar más de la cuenta y después necesitar dinero, pero tiene fácil solución.

Lo primero que tienes que tener, si o si, es un colchón de seguridad para afrontar imprevistos y minimizar el riesgo.

Una vez tengas ese colchón, es mucho mejor opción amortizar tu deuda que ahorrar sin hacer nada con ese ahorro, ya que en la situación actual los tipos de interés de las hipotecas son mucho más elevados que la rentabilidad ofrecida por cuentas corrientes y depósitos a corto-medio plazo.

Los mejores depósitos ofrecidos por bancos actualmente rondan el 0,80% TAE, el 0,50% si es un depósito a 12 meses.

No tiene sentido que tengas un préstamo de 100.000€ y tengas esa misma cantidad de dinero parada en el banco.

Si ese es tu caso, deberías plantearte amortizar la hipoteca o hacer algo con el dinero, que sería sin duda lo mejor.

¿Amortizar o Invertir? – Ejemplos numéricos

desgravar hipoteca

Es mejor amortizar que tener el dinero parado en una cuenta corriente sin intereses, de eso no hay duda.

Pero que es mejor, ¿una amortización anticipada o invertir ese dinero para amortizar la hipoteca de golpe en un futuro?

Pasemos a la práctica, y veamos un ejemplo con lo que pagaría alguien en función de su elección.

👉 La hipoteca será de 150.000€ a 25 años, y con un tipo de interés del 3%.

👉 Supondremos que la hipoteca es de después de 2013 o que ya se ha llegado al máximo que se puede desgravar.

No hay 2 hipotecas iguales, y cada una tendrá sus condiciones particulares, como la posible penalización por cancelación y otras muchas cosas, pero más adelante te muestro un simulador de hipotecas para que puedas hacer tus propios cálculos.

👉 Con estas condiciones, nos saldría una cuota mensual de 711€, y el coste total de la hipoteca sería de 213.395€, con unos intereses de 63.395€.

Caso #1 – Amortización Parcial

Se ahorran 300€ al mes y se amortiza una vez al año.

  • Nuevo plazo de la hipoteca – 16 años
  • Ahorro total (intereses) – 26.000€

Caso #2 – Amortización Total

Se ahorran 300€ al mes y se amortiza cuando se tenga el dinero ahorrado necesario para cubrir todo el capital pendiente.

  • Nueva vida del préstamo – 17 años
  • Ahorro total (intereses)- 9.000€

Caso # – Inversión + Amortización Total

Se ahorran e invierten 300 euros al mes con intención de realizar una amortización total de la hipoteca cuando se tenga la cantidad necesaria.

Suponiendo un interés sobre tu dinero del 5%, que no es ninguna barbaridad y que «fácilmente» se puede conseguir invirtiendo a largo plazo en bolsa, incluso con algo tan sencillo como Indexa o otros gestores automáticos, se obtiene lo siguiente:

  • Nuevo plazo de la hipoteca – 15 años
  • Ahorro total (sumando intereses y rentabilidad obtenida por el dinero) – 34.000€

Si quieres hacer tus propios cálculos puedes usar esta calculadora de interés compuesto.

Quiero recalcar que en España las hipotecas suelen funcionar con el sistema de amortización francés, por el cual se pagan muchos intereses al principio y pocos al final.

Por ello, la diferencia entre ahorrar sin invertir y ahorrar e invertir en cuanto a ahorro total es tan significante.

En términos de plazo la diferencia no es abismal, pero si en cuánto al ahorro porque lo más importante es la rentabilidad obtenida por el dinero y no los intereses que se dejan de pagar.

Los ejemplos están hechos con un interés hipotecario del 3%, que ahora mismo es más elevado que en la realidad, pero que en años anteriores a la crisis hubiera sido un chollo.

Hay una opción claramente mala, y esa es ahorrar sin hacer nada con ese ahorro. Algo así no tiene mucho sentido.

Entre las otras dos opciones, la diferencia es bastante menor de lo que esperaba.

Es cierto que la suposición está hecha con un 5% de rentabilidad anual, que es bastante baja, y que si fuera con un 7% anual, que es la media histórica de los últimos 200 años, el ahorro total sería de 43.000€ en lugar de 34.000€.

Queda claro que amortizar año a año no es una mala opción, y mucho menos para gente que no sabe o no se atreve a invertir.

Es la forma más segura y común de proceder, sin duda.

De todas formas, yo me quedo con la opción de ahorrar e invertir ese ahorro aspirando al 7% anual, ya que al final implica pagar mucho menos dinero por tu casa.

Puede parecer una opción de mayor riesgo, pero en mi opinión a largo plazo es la mejor.

Si los tipos de interés de las hipotecas estuvieran mucho más elevados, cerca del 5% por ejemplo, ya si que quizá lo más interesante sería amortizar año tras año, sobretodo los primeros años que son los que más intereses se paga.

También será muy importante tener en cuenta si tienes una hipoteca variable o una hipoteca fijo, ya que la variable irá cambiando el tipo de interés en función del euribor.

Simulador hipoteca para hacer tus propios cálculos

Puedo hablarte mucho sobre si compensa amortizar hipoteca anticipadamente, pero cada hipoteca es un mundo.

Por eso quiero dejarte el simulador de hipoteca que me ha sido más útil para hacer el artículo, así podrás hacer tus propios cálculos si te interesa profundizar.

También deberías analizar las ofertas que te hagan desde bancos, para decidir cuáles son buenas para ti y cuáles no.

No siempre te dirán todo lo que deberías saber, por lo que antes de tomar una decisión debes contrastar los datos y cifras que te dan.

Y tú, ¿qué crees que compensa más a la hora de la amortización de la hipoteca? ¿Qué haces en tu caso?

Resumiendo consejos para una amortización anticipada de tu hipoteca

  • Si amortizas hipoteca, reducir plazo siempre es mejor que reducir cuota.
  • Te compensa más o menos amortizar en función de si tienes una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo.

Cuánto más alto sea el interés que pagas por tu préstamo hipotecario, más te compensará amortizar anticipadamente.

Si tienes una hipoteca fija será más fácil decidir, al tener un tipo de interés constante.

En el caso de las hipotecas variables, el riesgo será mayor, al depender del Euríbor.

  • Por norma general, si dudas entre amortizar o tener el dinero parado en el banco, amortiza.
  • Si quieres pagar el mínimo para devolver el capital pendiente de tu hipoteca, invierte tus ahorros y cancela la hipoteca cuando tengas la cifra necesaria.
  • Siempre será mejor realizar las amortizaciones cuanto antes, debido al sistema de amortización francés por el que funcionan los préstamos hipotecarios en España.
  • Respecto a cuando reducir tu préstamo durante el año, no hay ventajas entre hacer el pago a principio de año o hacerlo al final.
  • Cómo amortizar hipoteca no debe preocuparte, ya que es un proceso muy sencillo.
  • También debes tener en cuenta si cancelar la hipoteca de forma anticipada conllevará alguna comisión por amortización, algo bastante probable.

 

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